Rechtsanwälte Bruno Walter & Bernd Kahleyß

Aktuelles zum Steuerrecht

Grunderwerbsteuerrecht

Allgemeine Informationen


Die Grunderwerbsteuer ist eine Rechtsverkehrssteuer, die – wie der Name schon sagt – regelmäßig an den Erwerb eines Grundstücks anknüpft. Die Steuer hat eine lange Tradition. Sie wurde eingeführt, weil der Wechsel in der Rechtsträgerschaft eines Grundstücks zivil-rechtlich besonderen Formvorschriften unterliegt und sich deshalb für den Staat leicht erfassen lässt. Die heutige Steuer hat sich aus dem Reichsstempelgesetz von 1909 entwickelt. Besteuerungs-gegenstand sind verschiedene Rechtsvorgänge, soweit sie sich auf inländische Grundstücke beziehen. Insbesondere unterliegen der Grunderwerbsteuer

  • Kaufverträge
  • Tauschverträge,
  • Übergabeverträge im Wege gemischter Schenkung oder Schenkung unter Auflage,
  • die Abgabe des Meistgebots im Zwangsversteigerungsverfahren,
  • Eigentumsübergänge ohne vorausgegangenes Verpflichtungsgeschäft,
  • Eigentumsübergänge im Enteignungsverfahren.

Daneben unterliegen eine Reihe von Ergänzungstatbeständen der Steuer, wie z.B.

· der Übergang der wirtschaftlichen Verwertungsbefugnis an einem Grundstück

· die unmittelbare oder mittelbare Änderung des Gesellschafterbestands einer grund-besitzenden Personengesellschaft durch Übergang von mindestens 95 vom Hundert der Anteile am Gesell-schaftsvermögen auf neue Gesellschafter,

· die unmittelbare oder mittelbare Vereinigung von mindestens 95 vom Hundert der Anteile

an einer grundbesitzenden Gesellschaft in einer Hand.

Die sachliche Steuerpflicht erstreckt sich auf inländische Grundstücke im Sinne des bürger-lichen Rechts, also auf Grund und Boden und Gebäude als dessen wesentliche Bestandteile. Den Grundstücken stehen gleich Erbbaurechte, Gebäude auf fremdem Grund und Boden und dinglich gesicherte Sondernutzungsrechte. Nicht erfasst werden

  • das Zubehör eines Grundstücks,
  • Maschinen, Betriebsvorrichtungen und
  • Mineralgewinnungsrechte.

Bemessungsgrundlage für die Steuer ist in der Regel die Gegenleistung. Zur Gegenleistung gehört alles, was der Erwerber für den Erwerb des Grundstücks aufwendet. Die Gegenleistung umfasst auch Leistungen, die der Erwerber einer dritten Person für den Grundstückserwerb gewährt, sowie Leistungen, die dem Veräußerer von dritten Personen dafür gewährt werden, dass er das Grundstück an den Erwerber verkauft. Als Gegenleistung gelten auch die vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen (z.B. Vermessungskosten, Maklergebühren), die dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen (z.B. Nießbrauch, Wohnrecht) und die auf den Erwerber übergehenden Belastungen des Grundstücks.

In bestimmten Sonderfällen bemisst sich die Grunderwerbsteuer nach den sog. Grundbesitz-werten, die dafür eigens von den Lagefinanzämtern gesondert festgestellt werden, z.B. wenn eine Gegenleistung nicht vorhanden oder zu ermitteln ist.

Der Grunderwerbsteuersatz beträgt einheitlich für alle Erwerbsvorgänge 3,5 vom Hundert der Bemessungsgrundlage.

Zuständige Stelle

Für die Festsetzung der Grunderwerbsteuer ist das Finanzamt örtlich zuständig, in dessen Bezirk das Grundstück oder der wertvollste Teil des Grundstücks belegen ist. Die Bearbeitung der Grund-erwerbsteuer ist in Thüringen ausschließlich dem

Finanzamt Suhl

Karl – Liebknecht – Str. 4

98527 Suhl

Tel. 03675/884-0

übertragen.

Voraussetzung für die Festsetzung einer Grunderwerbsteuer ist die Anzeige des Erwerbsvorgangs durch Gerichte, Behörden, Notare oder die Beteiligten selbst. Die Anzeige ist innerhalb von zwei Wochen nach der Beurkundung des Grundstücksvertrags bzw., nachdem die Beteiligten Kenntnis von dem Erwerbsvorgang erlangt haben, zu erstatten. Gerichte, Behörden und Notare müssen die Anzeige auf amtlich vorgeschriebenem Vordruck, der sog. Veräußerungsanzeige, erstatten. Die Anzeige muss u.a. Angaben zur Person der Beteiligten, zur Lage und der Größe des Grundstücks, zum Rechtsvorgang, zur Gegenleistung und zur Urkundsperson enthalten.

Verfahrensablauf

In der Regel kann das Finanzamt allein an Hand der eingereichten Anzeige prüfen, ob eine Steuer festzusetzen ist, im anderen Fall wird es die Beteiligten um weitere Sachverhaltsaufklärung bitten. Vor einer etwaigen Steuerfestsetzung prüft das Finanzamt von Amts wegen, ob eine Steuer-befreiung in Betracht kommt.

Von der Besteuerung sind insbesondere ausgenommen:

  • der Erwerb eines Grundstücks, wenn die Gegenleistung bzw. der Grundbesitzwert 2.500 EUR nicht übersteigt (sog. Bagatell-Freigrenze),
  • der Grundstückserwerb von Todes wegen und Grundstücksschenkungen,
  • der Erwerb eines zum Nachlass gehörenden Grundstücks durch einen Miterben zur Teilung des Nachlasses,
  • der Grundstückserwerb durch den Ehegatten des Veräußerers,
  • der Erwerb eines Grundstücks durch Personen, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind (Kinder, Enkelkinder, Eltern). Den Abkömmlingen stehen die Stiefkinder, den Verwandten in gerader Linie und den Stiefkindern stehen deren Ehegatten gleich.

Außerdem bestehen noch zahlreiche besondere Ausnahmen von der Besteuerung, wie z.B. bestimmte Eigentumsübergänge im Flurbereinigungsverfahren und im gesetzlichen Um-legungsverfahren, sowie Fälle, in denen die Grunderwerbsteuer ganz oder teilweise nicht erhoben wird, etwa beim Übergang eines Grundstücks von einem Alleineigentümer auf eine Gesamthand, an der er beteiligt ist.

Ist der Erwerbsvorgang nicht steuerfrei, wird die mit 3,5 vom Hundert berechnete Steuer in einem Grunderwerbsteuerbescheid festgesetzt. Steuerschuldner sind die an dem Erwerbs-vorgang beteiligten Personen als Gesamtschuldner. In der Regel verpflichtet sich der Erwerber zivilrechtlich zur Übernahme der Steuer. Das Finanzamt trägt dem Rechnung, in dem es den Steuerbescheid zunächst an den Grundstückserwerber richtet. Die Steuer ist innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Bescheids zu entrichten. Erst wenn die Grunderwerbsteuer gezahlt ist, erteilt das Finanzamt die sog. Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die der Erwerber eines Grundstücks nicht in das Grundbuch eingetragen werden darf.

Unter bestimmten Voraussetzungen kann die Grunderwerbsteuer bei sog. „missglückten“ Grundstücksübertragungen, nachträglich wieder aufgehoben oder geändert werden, um unbillige Härten zu vermeiden. Das ist z.B. dann der Fall, wenn ein Grundstück innerhalb von zwei Jahren wieder zurückerworben wird.